Con l’ordinanza n. 12707 del 12 marzo 2024, depositata il 09 maggio 2024, la Suprema Corte di Cassazione, Sezione II Civile, si è pronunciata in materia condominiale, precisando che l’accertamento dell’esistenza di un diritto reale su un’area in comproprietà deve essere proposto nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione.
Il caso
Con atto di citazione del 2011, la proprietaria di un’unità immobiliare posta in un condominio citava il giudizio il condominio stesso, l’amministratrice ed una condomina, al fine di far accertare in via principale la sussistenza del diritto ad uso esclusivo del posto auto come individuato in apposito atto pubblico risalente al 2001.
Il Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Portogruaro, rigettava la domanda attorea e la Corte d’Appello, confermando la statuizione del giudice di prime cure, affermavano, tra l’altro, che la delibera approvata in occasione dell’assemblea condominiale per mezzo della quale gli 8 condomini avevano individuato i 16 posti auto nell’area esterna comune da assoggettare ad uso esclusivo delle varie unità costituenti il condominio, non avesse dato luogo alla costituzione di alcun diritto reale sul suolo condominiale.
Pertanto, l’originaria attrice proponeva ricorso per Cassazione avverso il solo Condominio, escludendo dunque l’amministratice e la condomina, le quali erano parti in entrambi i precedenti giudizi di merito.
L’Ordinanza n. 12707 del 9 maggio 2024
In particolare, la ricorrente affidava il proprio ricorso a ben 5 motivi, il Condominio resisteva in giudizio ed entrambe le parti depositavano memorie.
Con il primo motivo di ricorso, l’originaria attrice deduceva la violazione degli artt. 1021, 1102, 1120, 1135, 1136, 1322 e 1350 c.c., per avere la Corte d’appello escluso la configurabilità in capo alla ricorrente di un diritto reale di uso esclusivo del posto auto sull’area esterna condominiale.
Il secondo motivo, invece, deduceva la violazione dei medesimi articoli di cui sopra in relazione alle assunte modifiche a maggioranza intervenute con riferimento all’accordo sostanziatosi nella delibera condominiale.
Il terzo motivo di ricorso assumeva la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1369 c.c., per avere la Corte d’appello erroneamente escluso, in sede di interpretazione dell’atto, che la ricorrente fosse titolare di un diritto reale di uso del posto auto.
Il quarto motivo di ricorso sosteneva la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., sempre quanto alla interpretazione della sopra citata delibera condominiale.
Il quinto ed ultimo motivo di ricorso denunciava, infine, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., quanto alla interpretazione degli effetti delle delibere approvate a maggioranza dai condomini.
La Suprema Corte di Cassazione, nel dirimere questione ha rilevato, in ambito pregiudiziale, che la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cosiddetto diritto di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale può essere qualificata o come traslativa della proprietà della porzione stessa, o come costitutiva di un diritto reale d’uso, o come concessione di un uso di natura obbligatoria.
Atteso che la domanda di parte ricorrente era esplicitamente volta ad accertare il diritto reale di uso esclusivo a lei spettante con riguardo al posto auto, gli Ermellini hanno precisato che la legittimazione passiva dell’amministratore di condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, ex art. 1131, comma 2, c.c., non concerne comunque le domande incidenti sull’estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale.
Per conseguenza, la domanda diretta ad ottenere l’accertamento dell’esistenza di un diritto reale d’uso su un fondo di proprietà condominiale va proposta nei confronti di ciascuno dei condomini, che soli possono disporre del diritto in questione (accrescendolo o riducendolo, con proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati), e non nei confronti dell’amministratore del condominio, il quale, carente del relativo potere di disporne, è perciò sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum per difetto del potere di rappresentanza dei singoli partecipanti, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 c.c.
Pertanto, concludono i giudici del Palazzaccio, la domanda attorea, in quanto inerente ad un diritto reale asseritamente gravante sul rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., imponeva la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini del Condominio, ricadendosi in una ipotesi di litisconsorzio necessario.
Per questi motivi, la Suprema Corte di Cassazione cassava la sentenza impugnata, dichiarava nullo il giudizio e rimetteva la questione nuovamente al Tribunale di Venezia, in persona di diverso magistrato.
La massima
“In materia condominiale, la parte che rivendica l’uso esclusivo di un posto auto condominiale non deve citare in giudizio l’amministratore. L’accertamento dell’esistenza di un diritto reale su un’area in comproprietà deve infatti essere proposto nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione”
