Con l’ordinanza n. 27531 del 15 ottobre 2025, la Suprema Corte di Cassazione, II Sezione civile, si è pronunciata in materia di compravendita immobiliare con particolare focus sulla conformità catastale e sulla domanda di esecuzione in forma specifica, precisando che la nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 deve essere considerata una nullità formale e testuale, che colpisce solo gli atti privi della dichiarazione o dell’attestazione di conformità catastale. Se tali menzioni sono presenti, il contratto è valido, anche se le informazioni catastali non sono perfettamente aggiornate, salvo che la falsità sia evidente.
Il caso
La vicenda trae origine da una controversia tra un promissario acquirente e l’erede del promittente venditore, relativa al trasferimento di un immobile situato a Verona.
Il compratore aveva chiesto al Tribunale di disporre, ex art. 2932 del codice civile, il trasferimento coattivo della proprietà in virtù di un contratto preliminare sottoscritto nel 1997 e successivamente integrato.
L’erede del venditore aveva contestato la validità del contratto, sostenendo la nullità per violazione del divieto di patto commissorio e per la mancanza di regolarità catastale.
Durante il processo, furono depositate una dichiarazione sostitutiva di atto notorio e un’attestazione di conformità a firma di un tecnico, volte a dimostrare la coerenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. Il Tribunale accolse la domanda dell’acquirente, disponendo il trasferimento dell’immobile.
In appello, la Corte di Venezia ribaltò la decisione, ritenendo che le difformità catastali impedissero l’effetto traslativo.
Il promissario acquirente propose ricorso in Cassazione, contestando questa interpretazione restrittiva.
L’ordinanza n. 27531 del 15 ottobre 2025
La Corte di Cassazione, con un’articolata motivazione, ha accolto il ricorso e cassato la sentenza d’appello, fornendo un chiarimento fondamentale in tema di conformità catastale e nullità dell’atto di compravendita.
Secondo i giudici di legittimità, la nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 ha natura puramente formale e testuale.
Ciò significa che la sanzione colpisce esclusivamente gli atti che non contengono la dichiarazione di parte o l’attestazione del tecnico sulla conformità catastale, ma non si estende alle ipotesi in cui le informazioni catastali si rivelino imprecise o difformi dallo stato reale dell’immobile.
Il giudice, pertanto, non deve entrare nel merito tecnico della veridicità della dichiarazione, ma limitarsi a verificare la presenza formale della stessa.
Solo in caso di falsità manifesta e riconoscibile anche da un soggetto inesperto, la dichiarazione può considerarsi inesistente, con conseguente invalidità dell’atto.
La Corte ha inoltre chiarito che, nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, la conformità catastale rappresenta una condizione dell’azione e non un presupposto sostanziale.
Ciò significa che l’effetto traslativo può essere disposto se, al momento della decisione, è presente la dichiarazione o l’attestazione di conformità, senza che il giudice debba accertare la corrispondenza effettiva dei dati.
La massima
«La nullità comminata dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, comma introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto-legge 78/2010, convertito, con modificazioni, in legge 122/2010, deve essere ricondotta nell’ambito dell’articolo 1418, terzo comma, Cc, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “formale” e “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti della dichiarazione di parte disponente o dell’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante o dell’attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti. Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, comma introdotto dall’articolo 19, comma 14, del decreto legge 78/2010, convertito, con modificazioni, in legge 122/10, costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che può accogliere la domanda in presenza della dichiarazione o attestazione di conformità al momento della decisione, senza alcun onere di verifica dell’effettività della coerenza catastale, salvo che si tratti di una falsità conclamata, cioè tale da essere rilevabile “ictu oculi” anche da un soggetto tecnicamente inesperto, caso nel quale la dichiarazione o attestazione può essere ritenuta inesistente e l’effetto traslativo è precluso.»
