Con l’ordinanza n. 13615 del 13 maggio 2026, la Suprema Corte di Cassazione, II Sezione Civile, si è pronunciata in materia di delibere condominiali, precisando che la delibera assembleare che, approvata a maggioranza semplice, autorizzi la locazione stagionale a terzi per cinque mesi all’anno di una porzione di marciapiede comune situata davanti a un locale commerciale per collocarvi tavoli e sedie non rappresenta un’innovazione straordinaria ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, né configura un mutamento della destinazione d’uso ai sensi dell’articolo 1117-ter del Codice Civile. Tale decisione è da considerarsi pienamente legittima qualora l’occupazione temporanea non alteri la consistenza materiale del bene e il relativo contratto di locazione imponga al conduttore di salvaguardare un corridoio di transito idoneo a garantire il passaggio e il pari uso dello spazio da parte di tutti i condòmini, consentendo così il ricorso all’uso indiretto tramite locazione quando l’uso promiscuo diretto non sia concretamente attuabile.
Il caso
La vicenda giudiziaria ha inizio a seguito di una deliberazione assunta in data 5 maggio 2018 dall’assemblea di un condominio situato in un comune abruzzese. Con tale delibera, approvata a maggioranza, i condòmini avevano autorizzato la concessione in locazione temporanea, per la durata di cinque mesi durante il periodo estivo, di una porzione del marciapiede condominiale antistante un locale commerciale situato al piano terra dello stabile, adibito ad attività di bar e ristorazione. La locazione era finalizzata a consentire al gestore dell’attività il posizionamento di fioriere, ringhiere in legno, tavoli e sedie per il servizio all’aperto.
Una condomina, proprietaria di un appartamento situato all’interno dell’edificio, decideva di impugnare la deliberazione dinnanzi al Tribunale di Pescara. L’attrice sosteneva che l’occupazione del marciapiede violasse il diritto all’uso comune della cosa collettiva, alterandone la naturale destinazione di transito e passaggio, ostacolando l’afflusso di aria e luce e sottraendo di fatto il bene alla libera fruizione comune per un periodo prolungato. Il Condominio si costituiva in giudizio resistendo alla domanda e sostenendo la piena validità della delibera assembleare. Il Tribunale di Pescara rigettava l’impugnazione proposta dalla condomina, ritenendo legittima la decisione dell’assemblea.
Avverso la pronuncia di primo grado, la condomina proponeva appello dinanzi alla Corte d’Appello di L’Aquila. I giudici di secondo grado rigettavano il gravame, confermando la decisione del Tribunale. La Corte d’Appello rilevava come la locazione autorizzata non comportasse alcuna innovazione vietata o cambio di destinazione d’uso del marciapiede ai sensi dell’articolo 1117-ter del Codice Civile. Veniva inoltre evidenziato che la delibera non impediva il pari uso da parte degli altri condòmini, in quanto il contratto di locazione stipulato con il terzo imponeva espressamente il mantenimento di un corridoio di transito largo un metro e mezzo, sufficiente a garantire il passaggio pedonale di tutti i residenti. Non ritenendo necessaria la maggioranza qualificata prescritta per i cambi di destinazione d’uso, la Corte territoriale confermava la validità della delibera approvata a maggioranza semplice. La condomina decideva quindi di ricorrere dinanzi alla Suprema Corte di Cassazione, affidando la propria difesa a tre motivi di ricorso.
L’ordinanza n. 13615 del 13 maggio 2026
La Suprema Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della condomina, reputando infondati tutti i motivi di doglianza sollevati.
Con il primo motivo, la ricorrente lamentava la violazione degli articoli 1102, 1120 e 1575, numero 3, del Codice Civile, sul presupposto che l’affitto temporaneo del marciapiede privasse i singoli condòmini del diritto d’uso sul bene comune, trasferendone la completa disponibilità al conduttore terzo. La Cassazione ha respinto la tesi evidenziando un errore nell’inquadramento normativo della fattispecie. I giudici di legittimità hanno chiarito che l’articolo 1102 del Codice Civile riguarda le modifiche apportate alla cosa comune per iniziativa del singolo condomino e non trova applicazione quando l’uso del bene sia disciplinato da una specifica delibera dell’assemblea condominiale. La Corte ha poi richiamato la distinzione tra le “innovazioni” di cui all’articolo 1120 del Codice Civile e le “modificazioni” disciplinate dall’articolo 1102 del Codice Civile. Sotto il profilo oggettivo, le innovazioni consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone la funzione e la destinazione originaria, mentre le modificazioni rientrano nelle facoltà dei comproprietari volte a ottenere un uso più comodo e razionale della cosa senza mutarne la natura. Sotto l’aspetto soggettivo, l’innovazione presuppone l’espressione di un interesse collettivo tramite una delibera dell’assemblea approvata con maggioranza qualificata, elemento assente nelle modifiche individuali. La Corte ha altresì confermato l’irrilevanza delle disposizioni del regolamento condominiale richiamate dalla ricorrente, in quanto limitate a disciplinare le sole occupazioni stabili promosse dai singoli condòmini e non i contratti di locazione verso terzi conclusi dal condominio.
Con il secondo motivo di ricorso, la condomina lamentava la violazione degli articoli 1118, 1119 e 1120 del Codice Civile, deducendo che l’installazione di arredi, fioriere e ringhiere in legno sul marciapiede determinasse un’alterazione strutturale permanente idonea a rendere il bene inservibile all’uso degli altri condòmini, configurando così un’innovazione vietata. Anche questa censura è stata ritenuta priva di pregio. I giudici di piazza Cavour hanno ribadito che un’innovazione rilevante ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile richiede una modificazione materiale tale da alterare l’entità sostanziale o la destinazione originaria della cosa, mentre la modifica della destinazione d’uso è oggi soggetta ai limiti rigorosi dell’articolo 1117-ter del Codice Civile.
Il nucleo essenziale del percorso logico-giuridico della Cassazione risiede nel riconoscimento della piena legittimità dell’uso indiretto del bene comune. La Corte ha riaffermato il principio secondo cui, laddove non risulti possibile o agevole un uso diretto e promiscuo del bene comune da parte di tutti i partecipanti alla comproprietà (sia esso simultaneo, a turni o mediante frazionamento spaziale), l’assemblea può legittimamente deliberare a maggioranza l’uso indiretto del bene attraverso la locazione a terzi. Nel caso in esame, i giudici di merito avevano accertato in fatto che la locazione presentasse requisiti di forte limitazione: l’occupazione era circoscritta a soli cinque mesi l’anno (stagionalità), interessava una porzione limitata del marciapiede ed era vincolata contrattualmente al rispetto di un corridoio di transito di un metro e mezzo destinato al passaggio pedonale dei residenti. Tale assetto negoziale escludeva qualsiasi mutamento strutturale o permanente del marciapiede, garantendo la coesistenza tra lo sfruttamento economico indiretto dell’area comune e il diritto di passaggio di ciascun condomino.
Con il terzo motivo, la ricorrente invocava la tutela della proprietà privata ai sensi dell’articolo 832 del Codice Civile, dell’articolo 42 della Costituzione e dell’articolo 17 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea, ritenendo che il mutamento di destinazione per finalità lucrative richiedesse il consenso unanime di tutti i partecipanti. La Cassazione ha rigettato l’argomentazione precisando che le disposizioni costituzionali ed europee fungono da presidio nei confronti degli abusi della Pubblica Amministrazione e non sono deputate a disciplinare i rapporti privatistici all’interno del condominio. Inoltre, il diritto di proprietà sancito dall’articolo 832 del Codice Civile deve necessariamente coordinarsi e integrarsi con la disciplina speciale comunitaria e condominiale, che assegna all’assemblea il potere decisionale a maggioranza per la gestione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell’edificio.
Alla luce di tali considerazioni, la Suprema Corte ha respinto definitivamente il ricorso della condomina, confermando la piena validità della delibera assembleare e condannando la ricorrente alla rifusione delle spese processuali in favore del condominio.
La massima
In tema di condominio negli edifici, la deliberazione assembleare assunta a maggioranza che autorizzi la locazione a terzi, per il periodo estivo e con durata limitata a cinque mesi, di una porzione del marciapiede condominiale antistante un locale commerciale per il posizionamento di tavoli e sedie, non integra un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 cc, né un mutamento di destinazione d’uso ex articolo 1117-ter Cc, qualora l’occupazione non alteri l’entità sostanziale del bene e il contratto di locazione imponga il rispetto di un corridoio di transito idoneo a garantire il pari uso e il passaggio dei condòmini. Ne consegue che, qualora sia precluso l’uso diretto e promiscuo del bene comune da parte di tutti i partecipanti, è legittima la disposizione dell’uso indiretto dello stesso mediante locazione deliberata a maggioranza.
