Con l’ordinanza n. 15528 del 10/06/2025, la Suprema Corte di Cassazione, II Sez. Civile, si è pronunciata in materia condominiale precisando che per stabilire se un’unità immobiliare è comune, ai sensi dell’art. 1117 n. 2 c.c., perché destinata ad alloggio del portiere, è necessario verificare che tale destinazione sia stata prevista all’atto della costituzione del condominio. In difetto, la proprietà comune non può ritenersi sussistente.
Il caso
La vicenda ha avuto origine da un’azione promossa da alcuni proprietari di unità immobiliari situate in un complesso di edilizia residenziale pubblica del quartiere Sant’Ilario di Milano. I condòmini hanno convenuto in giudizio il Comune di Milano chiedendo che fosse accertata la natura condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., di tutti i locali ex portineria e degli ex alloggi dei custodi, realizzati negli anni Sessanta all’interno degli stabili, ritenendoli funzionali al servizio comune.
Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 9383/2016, ha respinto la domanda, affermando che i locali non risultavano più destinati a portineria già dal 2001, epoca in cui il Comune, prima di procedere alla dismissione degli immobili e alla costituzione dei condomìni (avvenuta nel 2002), aveva soppresso il servizio. Ne derivava che tali spazi non potevano essere qualificati come beni comuni. Il giudice ha inoltre rilevato che né negli atti di vendita né nei regolamenti condominiali allegati si faceva riferimento ai locali ex portineria come parti comuni.
La Corte d’Appello di Milano ha confermato integralmente la decisione di primo grado, sottolineando come i condòmini non avessero fornito prova della destinazione comune dei locali e ribadendo che la mera presenza di impianti (come quadri elettrici) non fosse sufficiente a considerarli al servizio della collettività condominiale. Inoltre, le richieste istruttorie presentate in primo grado e non accolte non erano state puntualmente reiterate in appello, risultando quindi come rinunciate.
L’ordinanza n. 15528 del 10 giugno 2025
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 15528 del 10 giugno 2025, ha rigettato il ricorso proposto dai condòmini, ribadendo che ai fini del riconoscimento della natura condominiale dei locali adibiti a portineria è necessario che, al momento della costituzione del condominio, tali spazi siano stati espressamente o di fatto destinati a uso comune.
In particolare, i giudici di legittimità hanno sottolineato che, in mancanza di una specifica pattuizione negoziale, l’utilizzo comune deve risultare da circostanze oggettive e storicamente collegate alla nascita del condominio. Nel caso di specie, invece, tale elemento risultava assente: il servizio di portierato era stato interrotto prima della costituzione del condominio e, dunque, gli ex alloggi dei custodi non potevano più ritenersi funzionali al godimento collettivo.
La Suprema Corte ha altresì confermato la correttezza della decisione sul rigetto delle prove, in quanto le istanze non erano state formulate in modo specifico nel giudizio di appello, e ha ritenuto infondato anche il motivo riguardante la ripartizione delle spese, rientrando la decisione nel potere discrezionale del giudice del merito.
Per tali ragioni, il ricorso è stato respinto con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e dell’ulteriore contributo unificato previsto per legge.
La massima
“Per stabilire se un’unità immobiliare è comune, ai sensi dell’art. 1117 n. 2 c.c., perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condòmini su di essa”
