Con l’ordinanza n. 25863 del 22 settembre 2025, la Suprema Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, si è pronunciata in materia di usufrutto e benefici fiscali prima casa, precisando che la decadenza dall’agevolazione si verifica solo in caso di trasferimento della proprietà dell’immobile e non in caso di costituzione di usufrutto a favore di terzi.
Il caso
La vicenda trae origine dall’acquisto di un immobile effettuato con le agevolazioni fiscali previste per la ‘prima casa’.
A distanza di poco più di un anno dall’acquisto, l’acquirente decideva di donare l’usufrutto dell’immobile ai propri genitori, mantenendo tuttavia la nuda proprietà.
L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che tale operazione costituisse una violazione delle condizioni necessarie per beneficiare delle agevolazioni, emetteva un avviso di liquidazione con cui revocava i benefici e richiedeva il pagamento dell’imposta di registro ordinaria, per un importo superiore ai 20 mila euro.
Il contribuente impugnava l’atto davanti alla Commissione Tributaria Provinciale, che accoglieva il ricorso.
La decisione veniva confermata anche in appello dalla Commissione Tributaria Regionale, la quale, tuttavia, disponeva la compensazione delle spese di lite.
L’ordinanza n. 25863 del 22 settembre 2025
La Suprema Corte, investita della questione, ha esaminato due profili distinti.
Da un lato, il ricorso incidentale dell’Agenzia delle Entrate, che sosteneva la decadenza dai benefici in caso di costituzione dell’usufrutto, è stato rigettato.
La Cassazione ha infatti affermato che il legislatore, nel prevedere la decadenza dalle agevolazioni ‘prima casa’, fa espresso riferimento al trasferimento della proprietà dell’immobile, e non anche alla costituzione di diritti parziali come l’usufrutto.
Donare l’usufrutto non equivale dunque a vendere o trasferire la casa e non comporta la perdita delle agevolazioni fiscali.
Dall’altro lato, la Corte ha accolto il ricorso principale del contribuente relativo alle spese di lite.
La CTR, infatti, aveva disposto la compensazione delle spese dei due gradi di merito senza che vi fosse stata un’impugnazione specifica sul punto e giustificandola genericamente con la natura interpretativa della controversia.
La Cassazione ha chiarito che la compensazione delle spese può essere disposta solo in presenza di ‘gravi ed eccezionali ragioni’, non potendo essere giustificata da una semplice complessità interpretativa.
In definitiva, la Corte ha confermato le spese liquidate in primo grado a carico dell’Agenzia delle Entrate, ha posto a suo carico anche le spese del grado d’appello e l’ha condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.
La massima
«In tema di agevolazione per l’acquisto della prima casa, il quarto comma della nota II bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Dpr 131/1986, stabilisce la decadenza solo in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici, e non anche in caso di costituzione del diritto di usufrutto sugli immobili stessi in favore di terzi».
