Con l’ordinanza n. 25609 del 21 settembre 2026, la Suprema Corte di Cassazione, II Sezione Civile, si è pronunciata in materia condominiale, precisando che l’accesso previsto dall’art. 843 c.c. può essere imposto al proprietario di un fondo quando sia necessario, anche nei rapporti tra condominio e singolo condomino, per eseguire o riparare un’opera comune; tuttavia, tale disposizione non consente di collocare stabilmente opere sul fondo di proprietà esclusiva. Secondo la Corte, quindi, se l’atrio appartiene esclusivamente al singolo proprietario, l’installazione di prese di ventilazione destinate alle cantinole condominiali integra un peso permanente assimilabile a una servitù e non può essere imposto ai sensi dell’art. 843 c.c.
Il caso
La vicenda nasce dalla necessità di intervenire sulle cantinole condominiali poste al di sotto di un atrio, interessate da infiltrazioni e fenomeni di umidità. Il condominio si rivolse al Tribunale chiedendo che fosse ordinato alla proprietaria dell’immobile di consentire l’accesso all’atrio attraverso la sua proprietà, così da permettere alle maestranze di eseguire i lavori necessari e, in particolare, di installare prese di ventilazione a servizio delle cantinole.
La proprietaria si oppose alla richiesta, contestando, tra l’altro, la validità delle deliberazioni condominiali che avevano approvato gli interventi e soprattutto sostenendo che l’atrio non fosse una parte comune dell’edificio, ma un bene di sua proprietà esclusiva.
Il Tribunale di Trani respinse la domanda. Nel decidere, il giudice accertò sulla base dei titoli di provenienza che l’atrio apparteneva in via esclusiva alla proprietaria e non si trattava, invece, di un bene condominiale concesso in uso esclusivo.
La decisione venne successivamente riformata dalla Corte d’Appello di Bari, che accolse l’appello del condominio e ordinò alla proprietaria di consentire il transito nell’atrio per l’esecuzione dei lavori. Secondo la Corte d’Appello, la questione relativa alla titolarità dell’atrio non era decisiva ai fini della domanda di accesso, poiché gravava comunque sulla proprietaria, quale obbligazione propter rem prevista dall’art. 843 c.c., il dovere di permettere l’accesso necessario alla realizzazione dell’opera comune.
La proprietaria ricorse quindi in Cassazione, denunciando, tra gli altri profili, la violazione degli artt. 832 e 843 c.c. e sostenendo che la natura esclusiva della proprietà dell’atrio fosse invece determinante per stabilire se l’accesso richiesto dal condominio fosse realmente consentito dalla legge.
L’ordinanza n. 25609 del 21 settembre 2026
La Suprema Corte ha esaminato congiuntamente i primi due motivi di ricorso, ritenendoli fondati. Il punto centrale della decisione riguarda il corretto ambito di applicazione dell’art. 843 c.c., norma che impone al proprietario di consentire l’accesso e il passaggio nel proprio fondo quando ciò sia necessario per costruire o riparare un bene o un’opera propria del vicino oppure comune.
La Cassazione ricorda che questa disposizione, applicabile anche ai rapporti condominiali, configura un’obbligazione propter rem. Gli accessi e i passaggi previsti dalla norma, tuttavia, non determinano la costituzione di una servitù: si tratta di una limitazione legale del diritto del proprietario, destinata a soddisfare un’esigenza del vicino in modo occasionale e temporaneo.
Proprio questa caratteristica rende decisiva la distinzione tra il semplice transito sul fondo altrui e la realizzazione di un’opera stabile sul fondo stesso. Nel primo caso, infatti, l’art. 843 c.c. può consentire il passaggio quando ne ricorrano i presupposti. Nel secondo, invece, l’installazione permanente di un manufatto su un bene di proprietà esclusiva altrui non costituisce più un mero accesso o passaggio, ma determina un peso stabile sul diritto di proprietà, che non può essere imposto mediante l’art. 843 c.c.
La Corte applica questo principio direttamente alla vicenda esaminata. Il condominio non chiedeva soltanto di attraversare l’atrio per raggiungere un’altra opera comune: chiedeva di accedervi proprio per installare sull’atrio le prese di ventilazione. Di conseguenza, la titolarità del bene non poteva essere considerata irrilevante, come invece aveva ritenuto la Corte d’Appello.
Secondo la Cassazione, se l’atrio è effettivamente una parte comune dell’edificio, il proprietario attraverso il cui appartamento si accede all’atrio è tenuto a consentire il passaggio necessario ai sensi dell’art. 843 c.c. Se, al contrario, l’atrio è di proprietà esclusiva del singolo, l’installazione delle prese di ventilazione comporta la costituzione di un peso permanente sul bene e, quindi, di una situazione sostanzialmente riconducibile a una servitù, che l’art. 843 c.c. non autorizza a imporre.
Per questo motivo, la Corte ha ritenuto decisiva la verifica preliminare della titolarità dell’atrio e ha cassato la sentenza d’appello nella parte in cui aveva applicato l’art. 843 c.c. senza risolvere tale questione. La Cassazione ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Bari, in diversa composizione, affinché accerti in via incidentale e ai soli fini della domanda proposta ai sensi dell’art. 843 c.c. se l’atrio sia una parte comune dell’edificio oppure un bene di proprietà esclusiva.
La Corte ha inoltre precisato che questo accertamento avrà efficacia soltanto nell’ambito della specifica domanda di accesso oggetto del giudizio e non produrrà un giudicato sull’estensione dei diritti reali dei singoli condomini, non essendo il giudizio svolto con la partecipazione di tutti i condomini. Il terzo motivo di ricorso, relativo anche alla necessità dell’accesso e alla soluzione di minor sacrificio, è stato dichiarato assorbito, poiché la verifica di tali presupposti dipende dall’esito dell’accertamento sulla titolarità dell’atrio.
La massima
l’ente di gestione non può accedere all’atrio di proprietà esclusiva per eliminare l’umidità nelle cantine. L’installazione di prese di ventilazione nello spazio di ingresso crea infatti una servitù non consentita.
